国际品牌酒店项目投资回报关键指标
我们在2020年4月15日时已发布《国际品牌酒店P&L损益报表相关财务指标解析》，介绍了国际品牌酒店运营层面的一些财务指标。一般来讲，酒店作为持有类资产，在运营层面，应着重关注的指标包括：酒店的总收入、平均房价、平均出租率、经营毛利GOP、经营毛利率GOP%、以及各类成本率。
在业主资产处置和投资回报层面，需要关注以下一些财务指标。资产处置主要是为了取得增值收益，在运营期内可以定期估值并关注市场价格变化，把握退出的时点和价格。资产处置主要看投资回报收益率。这两个部分又会统一在项目整体的经济性评价中，包括静态的收益率（包括EBITDA、净利润、净利润率、投资回收期、ROE等）和动态的收益率（IRR、NPV）。
NOI (Net Operating Income)： 运营净收益– 等于酒店的经营毛利（GOP）减去酒店基本管理费、奖励管理费、资本储备金、保险和税费，得到的运营层面的业主净收益。
EBITDA（Earnings Before Interest,Tax, Depreciation and Amortization）：息税折旧摊销前利润–即扣除利息、所得税、折旧、摊销之前的利润，等于：净利润 所得税 利息 折旧 摊销。
NOI和EBITDA的区别：在酒店运营层面，NOI等于EBITDA。但是在酒店业主公司层面，EBITDA包含非营业收入（如投资性收益）的利息、所得税和折旧摊销前利润，而NOI不包含非营业收入。
EBIT（Earnings Before Interest andTax）：息税前利润–即扣除利息、所得税之前的利润，等于：净利润 所得税 利息。
利润总额 = 息税前利润（EBIT）- 财务费用（包括：存款利息收入 借款利息支出 汇兑损益）
净利润（Net profit） = 利润总额- 所得税 少数股东损益
净利润率=净利润/总收入
IRR （Internal Rate of Return）：内部收益率—主要是计算整个生命周期内的投资的年均回报率，内部收益率是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
NPV（NetPresent Value）：净现值 –通俗说是未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少，是将一个投资项目存续期各年发生的净现金流量（=现金收入-现金支出）按折现率折合成现在的金额，再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额，得出的差额。NPV大于0的时候项目可投。
ROI（Return on Investment）：投资回报率 – 这是项目生命全周期的指标，等于项目现金流量的“净现值” /总投资成本。
ROE(Rate of Return on Common Stockholders’Equity)：净资产收益率，净资产收益率又称股东权益报酬率/净值报酬率/权益报酬率/权益利润率/净资产利润率，是净利润与平均股东权益的百分比，是税后利润除以净资产得到的百分比率。
ROC（Return on Capital）：资本回报率–等于资本回报率 =（净收入 – 税收）/总资本。所谓资本指的是股东出资 贷款。
LTV（Loan to Value）：资产负债率
Payback Period : 投资回收期–衡量投资回报最简单的方式，通常用于快速检查投资的吸引力。只需计算项目进入的净现金流以“回收”初始投资所需的年数。该理论认为，在回收原始投资成本之后，剩余的现金流将用于创造投资者价值。
Initial Yield / Entry Yield：初始收益率 – 在投资当时的年化NOI除以总投资额；这只是描述投资在一个特定时点 的收益水平的局部指标。
Exit Yield：退出时收益率 –其实就是Cap Rate，估算酒店退出时点酒店价值的神器，用退出时的稳定NOI除以Exit Yield就是假设退出时的价格。
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